投资公寓房有如下优缺点：
优点
不限购限贷：
公寓不用实施限购限贷政策，适合想投资房产但受限购政策影响的购房者。
面积小，总价低：
公寓面积小，总价低，购置门槛低，适合单身人士或三口之家居住或投资。
低月供、低成本：
公寓的总价低，首付和月供也较低，降低了购房的经济压力。
好出租，租金收益高：
公寓容易出租，租金收益高，可以用租金来付房贷，经济压力较小。
使用灵活：
公寓既可以自住也可以办公，适合小家庭居住和投资。
配套设施完善：
公寓通常位于地段繁华的区域，周边学校、银行、商场、医院等配套设施齐全，生活便利。
缺点
产权年限短：
公寓的产权年限一般为40年或50年，而普通住宅产权年限为70年，产权年限较短。
贷款利率高：
公寓只能使用商业贷款，贷款利率较高，且贷款年限最长只有十年。
管理费和水电费高：
公寓按照商业标准收取水电费和物业费，相对较贵。
转手费用高：
公寓在转手时需要缴纳较高的税费和手续费，且由于市场流动性较大，转手难度较高。
采光和通风条件差：
很多公寓房的卫生间和厨房没有窗户，采光和通风条件不佳。
不能入户，无法获得学位：
购买公寓的人无法落户，子女无法入读学校。
建议
考虑产权年限：
如果重视产权年限，应谨慎选择公寓产品，因为其产权年限较短，到期后可能面临续费问题。
评估贷款条件：
由于公寓贷款年限短且利率高，购房者需要评估自身还款能力，避免贷款压力过大。
考虑使用需求：
如果需要自住和办公两用，公寓是一个不错的选择。但如果对居住舒适度有较高要求，可能需要考虑其他住宅类型。
关注维护成本：
公寓的管理费和水电费较高，购房者需要考虑长期居住成本。
评估市场流动性：
选择公寓时，应关注市场流动性，避免购买后难以转手。
综合来看，投资公寓房有其独特的优势，如低总价、高租金收益和便利的生活设施，但同时也存在产权年限短、贷款利率高和转手难度大等缺点。购房者在选择公寓作为投资时，应全面评估自身需求和风险承受能力。