住宅房和公寓房的区别主要体现在以下几个方面：
产权年限
住宅房的土地性质为住宅，产权年限为70年。
公寓房的土地性质一般为商业或办公，产权年限为40年或50年。
落户规定
住宅通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
公寓属于商业性质，通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
使用用途
住宅只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
公寓房使用形式灵活，既可以用作居住，还可以用作经营类场所，并申领营业执照。
水电收费标准
住宅的水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
公寓的水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
税费
购买公寓和住宅要缴纳的税费不同，公寓比住宅负担更多的税费支出。
居住舒适度
住宅一般户数较少，出行和居住的私密性较好，通常为封闭式管理，有小区环境。
公寓通常为开放式管理，人员流动性高，无小区环境，舒适性相对较差。
贷款和首付
购买公寓的首付比例一般为50%，贷款利率相对较高。
购买住宅的首付比例通常为30%，贷款利率相对较低。
销售和出售
公寓在出售时需要支付更多的税费和其他费用，总体成本较高。
总结：
住宅房更适合以居住为主要目的的家庭，具有较长的产权年限、较低的税费和水电费用，以及较好的居住舒适度和落户政策。
公寓房则更适合需要灵活使用空间或作为投资用途的人群，虽然总价较低，但使用成本较高，且通常不能落户。
根据以上区别，购房者在选择时应根据自身需求和实际情况进行权衡。